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Grundbuchauszug

Was ist ein Grundbuchauszug und wer braucht ihn?

Warum benötigt man bei einem Immobilienkauf – oder Verkauf einen Grundbuchauszug. Was steht in einem Grundbuchauszug und wo kann ich den Grundbuchauszug anfordern. Alle diese Fragen beantworten wir Ihnen in diesem Artikel.
1) Grundbuchauszug: Was ist das?
In Deutschland werden sämtliche relevanten Informationen, die zu einem Grundstück vorliegen, an zentraler Stelle gesammelt und zur Einsichtnahme bereitgehalten. Die zuständigen Behörden sind die Grundbuchämter, die den Amtsgerichten angehören.
Im Grundbuch werden entweder auf Papier oder elektronisch sämtliche Grundstücke einer Gemeinde erfasst. Zu jedem Grundstück werden außerdem Informationen zu Eigentümer, Hypotheken und Wegerechten festgehalten.
Die Abschrift sämtlicher Informationen zu einem Grundstück heißt Grundbuchauszug.
2) Wann brauche ich den Grundbuchauszug?
Als Eigentümer werden Sie vermutlich immer dann den Grundbuchauszug anfordern müssen, wenn Sie einen Kredit bei einer Bank beantragen wollen. In diesem Fall prüft die Bank, ob der Immobilienwert als Sicherheit für den Kredit ausreicht oder ob nicht doch eventuell noch andere Gläubiger im Grundbuch stehen, die im Falle einer Privatinsolvenz zuerst bedient würden. Diese Prüfung nennt man im Fachjargon Beleihungsprüfung.
Der zweite Grund ist der Verkauf der Immobilie. Interessiert sich ein Käufer ernsthaft für die Immobilie, sollte spätestens jetzt die Einsicht ins Grundbuch gewährt werden, wenn nicht schon vorher der Grundbuchauszug vorgezeigt wurde. Schließlich möchte niemand die Katze im Sack kaufen, schon gar nicht bei einem so hohen Transaktionsvolumen wie einem Immobilienkauf. Mit dem Grundbuchauszug können Sie Käufern Schwarz auf Weiß zeigen, welche Lasten auf dem Grundstück liegen und welche anderen Personen eventuell Rechte daran besitzen.
Mitunter kann der Grundbuchauszug aber auch für gerichtliche Auseinandersetzungen gebraucht werden, etwa wenn ein Nießbrauch- oder Wegerecht auf dem Grundstück lastet und eine Seite sich in ihren Rechten eingeschränkt sieht.
3) Was steht im Grundbuchauszug?
Der Grundbuchauszug besteht aus fünf Teilbereichen:
a) Deckblatt
Hier werden der Name des Amtsgerichtes, der Bezirk sowie die Nummer des Grundbuchblattes festgehalten. Angaben zu einer bestimmten Immobilie befinden sich auf dem Deckblatt noch nicht.
b) Bestandsverzeichnis
Hierunter kann man eine Art Inhaltsverzeichnis verstehen: Sämtliche Grundstücke einer bestimmten Region werden hier aufgelistet samt Lagebezeichnung (= Adresse), Flurstück, Größe und Nutzungsart.
c) 1.Blatt: Eigentümer
Nun wird es persönlich: Der dritte Bereich des Grundbuchauszugs ist auch als erstes Blatt bekannt. Hier steht, wer die Immobilie besitzt sowie wann sie in den Besitz dieser Person übergegangen ist. Auch der Grund für den Eigentumsübergang wird genannt, zum Beispiel Kauf, Erbe oder der Zuschlag bei einer Zwangsversteigerung.
d) 2.Blatt: Lasten und Beschränkungen
Neben den Grunddienstbarkeiten (hierzu zählen Wegerechte, Bebauungseinschränkungen und das Verbot bestimmter Handlungen auf dem Grundstück) werden im 2. Blatt auch Vormerkungen (der zukünftige Käufer sichert sich bereits vor Vollendung des Kaufvorgangs den Grundbucheintrag), Nießbrauchrechte und Wohnrechte eingetragen. Besteht für die Immobilie eine gesetzlich oder anderweitig vorgeschriebene Sanierungspflicht, ist diese ebenfalls hier vermerkt.
e) 3. Blatt: Schulden und Co.
Das dritte Blatt schließlich gibt Auskunft über die sogenannten Grundpfandrechte. Hierzu zählen die Grundschulden, eventuelle Hypotheken und Rentenschulden. Letztere sind jedoch nur sehr selten anzutreffen.
4) Wo muss ich den Grundbuchauszug anfordern?
Der Grundbuchauszug muss grundsätzlich beim zuständigen Grundbuchamt und somit beim Amtsgericht der Gemeinde beantragt werden. Nach Eingang des Antrags wird dieser geprüft. Bei einem positiven Bescheid können Sie Einblick ins Grundbuch nehmen und den entsprechenden Auszug auch kopieren.
Seit einigen Jahren können Sie den Grundbuchauszug online anfordern. Dieser Service wird jedoch nicht direkt von den Ämtern angeboten, sondern von externen Online-Dienstleistern. Die Vor- und Nachteile haben wir weiter unten in diesem Beitrag aufgelistet.
5) Wie fordere ich einen Grundbuchauszug an und wie lange dauert es?
Um den Grundbuchauszug anzufordern, müssen Sie nicht immer gleich zum Amtsgericht gehen. Auch eine Beantragung per Post oder Fax ist möglich. Der Antrag selbst ist formlos, sollte aber natürlich bestimmte Angaben enthalten:
  • Daten     zum Grundstück samt Grundbuchblattnummer und Nummer des Flurstücks (die     Informationen erhalten Sie beim Vermessungsamt)
  • Daten     zum Antragsteller samt Legitimationsdokument
  • Der     Grund, warum Sie Einsicht verlangen
  • Hinweis,     ob Sie eine einfache oder eine beglaubigte Kopie wünschen
Wenn Sie Ihren Antrag verschickt haben, müssen Sie sich ein wenig gedulden. Meist beträgt die Bearbeitungszeit zwei Wochen nach Eingang und Bearbeitung der Post. Sie können Ihr Anliegen also beschleunigen, wenn Sie den Antrag persönlich beim Amtsgericht stellen.
Wurde Ihr Antrag bewilligt, erhalten Sie den gewünschten Auszug ebenfalls per Post. In Bayern, Sachsen und Hamburg wird der Auszug auch per E-Mail zugestellt.
6) Wie kann ich Änderungen im Grundbuch vornehmen lassen?
Ist ein Kredit getilgt, ein Wohnrecht weggefallen oder hat der Eigentümer gewechselt, können die nun veralteten Angaben im Grundbuch gelöscht werden. Das bedeutet jedoch nicht, dass sie völlig verschwinden. Bei einer Löschung wird lediglich vermerkt, dass diese bestimmte Information nicht mehr zutreffend ist, und die neue ergänzt.
Um Änderungen im Grundbuch vornehmen zu lassen, müssen je nach Art der Änderungen unterschiedliche Belege und Urkunden eingereicht werden. Handelt es sich zum Beispiel um einen Eigentümerwechsel aufgrund einer Erbschaft, müssen Sie neben dem Antrag (formlos) den Nachweis des Erbes einreichen – also zum Beispiel eine notariell beglaubigte Kopie des Testaments und das Eröffnungsprotokoll des zuständigen Nachlassgerichts.
7) Wer darf Einsicht ins Grundbuch nehmen – und wer nicht?
Da im Grundbuch äußerst sensible Daten festgehalten werden, ist die Einsichtnahme per Gesetz nur berechtigten Personen gestattet. Die letztendliche Entscheidung, ob eine Person berechtigt ist, obliegt den Mitarbeitern des Grundbuchamts.
Generell kann jeder Eigentümer einen Grundbuchauszug anfordern. Auch Personen, die zwar nicht die Eigentümer sind, aber trotzdem namentlich im Grundbuch festgehalten werden, sind berechtigte Personen. Hierzu zählen beispielsweise Nutznießer eines lebenslangen Wohnrechts.
Darüber hinaus können auch ganze Berufs- oder Personengruppen ein berechtigtes Interesse haben. Hierzu gehören:
  • Gläubiger     und Kreditgeber
  • Richter,     Anwälte, Notare
  • Makler,     Ingenieure
  • Behörden
  • Kaufinteressenten,     sofern sie einen Vorkaufvertrag und somit ein ernsthaftes Kaufinteresse     vorweisen können
Im Zweifel kann das Grundbuchamt aber jederzeit zusätzlich die schriftliche Einverständniserklärung des Eigentümers verlangen.
8) Wie aktuell muss ein Grundbuchauszug sein?
Bei einem Grundbuchauszug gilt: Je aktueller, umso besser.
Käufer sollten auf einem Grundbuchauszug beharren, der maximal zwei Wochen alt ist. Doch besteht selbst dann noch nicht die vollumfängliche Sicherheit, dass in der Zwischenzeit nicht doch erhebliche Änderungen vorgenommen wurden – zum Beispiel die Freigabe der Immobilie zur Zwangsversteigerung (= Vollstreckungsbescheid).
Um sich hier abzusichern, können und sollten ernsthaft interessierte Kaufinteressenten sich im Grundbuch vormerken lassen. Dieses Vorgehen heißt Auflassungsvormerkung oder schlicht Vormerkung.
Banken haben bezüglich der Aktualität des Grundbuchauszugs ihre eigenen Vorstellungen. Fragen Sie deshalb zunächst bei Ihrem Bankberater nach, bevor Sie sich zum Finanzierungstermin einfinden.
9) Muss der Grundbuchauszug beglaubigt sein?
Das kommt darauf an: Wenn Sie den Grundbuchauszug für sich selbst benötigen, zur Ablage oder um den Überblick nicht zu verlieren, ist eine einfache Kopie selbstverständlich ausreichend.
Benötigen Sie das Dokument zur Vorlage bei Banken, Ämtern oder Käufern, brauchen Sie einen beglaubigten Auszug.
10) Geht ein Grundbuchauszug auch kostenlos?
Nein. Der Gesetzgeber hat die Kosten für einen Grundbuchauszug genau festgelegt. Einen kostenlosen Grundbuchauszug gibt es somit nicht.
Sie können jedoch indirekt in den Genuss eines kostenlosen Grundbuchauszugs kommen:
  • Wenn Sie     eine Immobilie kaufen wollen, kann es sein, dass der Verkäufer sich     bereits um den Grundbuchauszug gekümmert hat.
  • Manche     Makler werben im Rahmen von Sonderaktionen mit der Kostenübernahme des     Grundbuchauszugs bei Beauftragung des Maklers. In einem solchen Fall     sollten Sie sich jedoch trotzdem nicht vorschnell entscheiden, sondern den     Makler hinter dem Angebot einer genauen Qualitätsprüfung unterziehen.
11) Grundbuchauszug online anfordern
Die Beantragung des Grundbuchauszugs ist auch online über einen Drittanbieter möglich, also über eine externe Dienstleistungsfirma.
Der Vorteil: Sie sparen sich den Weg zum Amt ihrer Stadt und/oder müssen kein eigenes Schreiben aufsetzen. Die Beantragung erfolgt über ein Onlineformular des Anbieters.
Der Nachteil: Sie müssen dem Dienstleister viele sehr persönliche Daten anvertrauen.
Darüber hinaus fallen je nach Anbieter nicht unerhebliche Gebühren an, die nicht selten das Dreifache der eigentlichen Amtskosten ausmachen. Wer nicht gerade in seiner Bewegungsfreiheit eingeschränkt ist, sollte sich deshalb gut überlegen, einen Drittanbieter zu beauftragen.
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